Tô Thị Lâm
Yếu sinh lý
Mức giá đền bù 1,1 triệu đồng/m² cho đất ở và 85.000 đồng/m² cho đất ruộng — nghe có vẻ như một trò đùa phi lý trong thời buổi hiện tại, nhưng đó lại là hiện thực tàn nhẫn và phổ biến của hàng loạt dự án thu hồi đất khắp cả nước.
Với mức giá đó, một sào đất ruộng (360m² hoặc 500m² tùy vùng) chỉ đổi lại vài chục triệu đồng — không đủ mua một chiếc xe máy tử tế để đi lại, chứ đừng nói đến chuyện tái thiết lập sinh kế. Còn 1,1 triệu/m² đất ở thì hoàn toàn bốc hơi khỏi mọi khái niệm về giá trị thị trường, nơi mà ngay cả đất đồi hay đất vườn hẻo lánh ở Ba Vì cũng có giá cao gấp nhiều lần.
Sự cênh lệch đến mức quái đản giữa giá đền bù hành chính và giá trị thị trường thực tế không phải là một sự nhầm lẫn của cán bộ địa chính, mà là kết quả của một cơ chế kinh tế - pháp lý được thiết kế rất chuẩn xác để phục vụ cho lợi ích của nhóm khác qua 3 tầng bản chất:
1. Cơ chế "Bảng giá đất nhà nước" vs. "Giá thị trường thực tế"
Lý do chính thức được đưa ra luôn là: "Đền bù theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành".
Bảng giá đất này thường được áp dụng theo các khung pháp lý có sẵn, cố tình thấp hơn rất nhiều lần (thậm chí chỉ bằng 10% - 20%) so với giá giao dịch thực tế trên thị trường.
Khi nhà nước hoặc chủ đầu tư "thân hữu" thu hồi đất, họ dùng cái cớ pháp lý này để áp đặt mức giá đền bù tối thiểu. Người dân bị tước đoạt tài sản hợp pháp của mình dưới danh nghĩa "quyết định hành chính vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội", nhưng thực chất là một vụ chuyển giao tài sản cưỡng bức với giá rẻ mạt.
2. Bài toán "Chi phí giải phóng mặt bằng siêu rẻ" cho Chủ đầu tư
Hãy nhìn vào chuỗi lợi nhuận đằng sau con số 85.000đ/m² đất ruộng và 1,1 triệu đồng/m² đất ở đó:
Chủ đầu tư (thường là các tập đoàn bất động sản có sân sau quyền lực) nhận được quyết định giao đất, thuê đất với giá đền bù cực kỳ thấp (chỉ mất vài trăm triệu hoặc vài tỷ cho cả một cánh đồng hay quả đồi lớn).
Sau khi san lấp mặt bằng, vẽ ra bản đồ quy hoạch một khu đô thị sinh thái, khu nghỉ dưỡng cao cấp, hay phân lô bán nền, những mét vuông đất ruộng 85.000 đồng đó lập tức được phù phép thành đất dự án với giá bán vài chục triệu đến cả trăm triệu đồng/m².
Khoản chênh lệch khổng lồ (vài chục, thậm chí hàng trăm lần) giữa giá đền bù cho người dân và giá thương mại trên thị trường chính là nguồn siêu lợi nhuận nuôi sống hệ thống lợi ích nhóm, các quan chức phê duyệt quy hoạch và các nhà tài phiệt sân sau. Nếu nhà nước bắt buộc phải đền bù theo giá thị trường sòng phẳng (như các nước phát triển), các dự án bất động sản kiểu này sẽ không còn biên lợi nhuận khủng để mà tranh nhau giành giật.
3. Hệ quả từ nguyên lý "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân"
Căn nguyên sâu xa nhất nằm ở nền tảng hiến định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu chung và thống nhất quản lý.
Khi người dân chỉ có "Quyền sử dụng đất" chứ không có "Quyền sở hữu tư nhân tuyệt đối" đối với mảnh đất của mình, thì khi Nhà nước quyết định "thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng", người dân ở thế không có quyền thương lượng (non-negotiable).
Khái niệm "lợi ích quốc gia, công cộng" rất mơ hồ, thường bị lạm dụng để thu hồi đất của nông dân giao cho các doanh nghiệp tư nhân làm sân golf, khu đô thị thương mại, khu nghỉ dưỡng. Bạn không thể kiện đòi giá thị trường vì luật đã trao cho cơ quan nhà nước quyền ấn định giá đền bù. Bạn chỉ có hai lựa chọn: Hoặc nhận tiền đền bù rẻ mạt rồi rời đi, hoặc đối mặt với cưỡng chế thu hồi đất theo luật định.
Bản chất cuối cùng
Những con số như 1.1 triệu hay 85.000 đồng/m² chính là vết nứt rõ ràng nhất để nhìn thấu sự bất công cấu trúc của nền kinh tế hiện tại.
Nó cho thấy tài sản lớn nhất của người lao động — mảnh đất cắm dùi, tư liệu sản xuất qua nhiều thế hệ — có thể bị tước đoạt bất cứ lúc nào bằng một thứ quyền lực hành chính lạnh lùng. Đó cũng là lý do vì sao người dân ngày càng mất niềm tin vào các dự án công, và tại sao tích lũy tài sản của đa số người dân cứ mãi bấp bênh, trong khi sự giàu có của một nhóm nhỏ lại phình lên nhanh chóng nhờ những "cú hích quy hoạch" trên chính những mảnh đất ruộng giá rẻ mạt ấy.
Với mức giá đó, một sào đất ruộng (360m² hoặc 500m² tùy vùng) chỉ đổi lại vài chục triệu đồng — không đủ mua một chiếc xe máy tử tế để đi lại, chứ đừng nói đến chuyện tái thiết lập sinh kế. Còn 1,1 triệu/m² đất ở thì hoàn toàn bốc hơi khỏi mọi khái niệm về giá trị thị trường, nơi mà ngay cả đất đồi hay đất vườn hẻo lánh ở Ba Vì cũng có giá cao gấp nhiều lần.
Sự cênh lệch đến mức quái đản giữa giá đền bù hành chính và giá trị thị trường thực tế không phải là một sự nhầm lẫn của cán bộ địa chính, mà là kết quả của một cơ chế kinh tế - pháp lý được thiết kế rất chuẩn xác để phục vụ cho lợi ích của nhóm khác qua 3 tầng bản chất:
1. Cơ chế "Bảng giá đất nhà nước" vs. "Giá thị trường thực tế"
Lý do chính thức được đưa ra luôn là: "Đền bù theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành".
Bảng giá đất này thường được áp dụng theo các khung pháp lý có sẵn, cố tình thấp hơn rất nhiều lần (thậm chí chỉ bằng 10% - 20%) so với giá giao dịch thực tế trên thị trường.
Khi nhà nước hoặc chủ đầu tư "thân hữu" thu hồi đất, họ dùng cái cớ pháp lý này để áp đặt mức giá đền bù tối thiểu. Người dân bị tước đoạt tài sản hợp pháp của mình dưới danh nghĩa "quyết định hành chính vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội", nhưng thực chất là một vụ chuyển giao tài sản cưỡng bức với giá rẻ mạt.
2. Bài toán "Chi phí giải phóng mặt bằng siêu rẻ" cho Chủ đầu tư
Hãy nhìn vào chuỗi lợi nhuận đằng sau con số 85.000đ/m² đất ruộng và 1,1 triệu đồng/m² đất ở đó:
Chủ đầu tư (thường là các tập đoàn bất động sản có sân sau quyền lực) nhận được quyết định giao đất, thuê đất với giá đền bù cực kỳ thấp (chỉ mất vài trăm triệu hoặc vài tỷ cho cả một cánh đồng hay quả đồi lớn).
Sau khi san lấp mặt bằng, vẽ ra bản đồ quy hoạch một khu đô thị sinh thái, khu nghỉ dưỡng cao cấp, hay phân lô bán nền, những mét vuông đất ruộng 85.000 đồng đó lập tức được phù phép thành đất dự án với giá bán vài chục triệu đến cả trăm triệu đồng/m².
Khoản chênh lệch khổng lồ (vài chục, thậm chí hàng trăm lần) giữa giá đền bù cho người dân và giá thương mại trên thị trường chính là nguồn siêu lợi nhuận nuôi sống hệ thống lợi ích nhóm, các quan chức phê duyệt quy hoạch và các nhà tài phiệt sân sau. Nếu nhà nước bắt buộc phải đền bù theo giá thị trường sòng phẳng (như các nước phát triển), các dự án bất động sản kiểu này sẽ không còn biên lợi nhuận khủng để mà tranh nhau giành giật.
3. Hệ quả từ nguyên lý "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân"
Căn nguyên sâu xa nhất nằm ở nền tảng hiến định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu chung và thống nhất quản lý.
Khi người dân chỉ có "Quyền sử dụng đất" chứ không có "Quyền sở hữu tư nhân tuyệt đối" đối với mảnh đất của mình, thì khi Nhà nước quyết định "thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng", người dân ở thế không có quyền thương lượng (non-negotiable).
Khái niệm "lợi ích quốc gia, công cộng" rất mơ hồ, thường bị lạm dụng để thu hồi đất của nông dân giao cho các doanh nghiệp tư nhân làm sân golf, khu đô thị thương mại, khu nghỉ dưỡng. Bạn không thể kiện đòi giá thị trường vì luật đã trao cho cơ quan nhà nước quyền ấn định giá đền bù. Bạn chỉ có hai lựa chọn: Hoặc nhận tiền đền bù rẻ mạt rồi rời đi, hoặc đối mặt với cưỡng chế thu hồi đất theo luật định.
Bản chất cuối cùng
Những con số như 1.1 triệu hay 85.000 đồng/m² chính là vết nứt rõ ràng nhất để nhìn thấu sự bất công cấu trúc của nền kinh tế hiện tại.
Nó cho thấy tài sản lớn nhất của người lao động — mảnh đất cắm dùi, tư liệu sản xuất qua nhiều thế hệ — có thể bị tước đoạt bất cứ lúc nào bằng một thứ quyền lực hành chính lạnh lùng. Đó cũng là lý do vì sao người dân ngày càng mất niềm tin vào các dự án công, và tại sao tích lũy tài sản của đa số người dân cứ mãi bấp bênh, trong khi sự giàu có của một nhóm nhỏ lại phình lên nhanh chóng nhờ những "cú hích quy hoạch" trên chính những mảnh đất ruộng giá rẻ mạt ấy.
